不動産の相続による名義変更について、相続登記手続きの意味、期限などを解説します。相続登記を放っておくとどうなるか、法務局に相続登記を申請するときの注意点などもお伝えします。戸籍謄本等の取得方法や気をつけるべき事項、遺産分割協議書の添付書類なども解説しています。相続登記につき概要を知りたい方は、参考にしてください。
土地の名義変更のための相続登記とは？
まず、土地の名義変更のための相続登記とはどんな手続きか、期限などを確認します。
相続が発生すると預金の解約や車の名義変更など様々な手続きがあります。土地、建物の名義変更も必要です。土地の売買や相続があったときの手続きを一般的に名義変更といいます。法律用語では「〇〇による所有権移転の登記」というので、慣れておくとよいでしょう。
相続があったときに行われる相続登記ですが、期限が定められているわけではありません。相続税申告が必要ないケースでは、相続登記をせずに過ぎてしまうこともあるでしょう。しかし、いつまでも相続登記を放置しておくと、不都合が生じることがあります。
相続登記を放っておくと、急いで土地を売却したいと思っても、相続登記のための時間がかかってしまいます。相続財産である土地を売却するためには、相続による名義変更を先にしなければならないためです。
また、数回の相続が発生してしまう可能性があります。父親が亡くなったけれども土地の名義変更をしないうちに母親が亡くなったケースなどです。これを「数次相続」といいます。
相続登記を放っておいて数次相続が何代も続くと、遺産分割協議が難しくなります。各相続で相続人が多数いると遺産分割の意思がまとまりません。また、数次相続の場合、相続人同士に面識がなく連絡が取れないこともあります。
数次相続は登録免許税がかさむケースもあるので、相続登記を放置せず、早めにおこないましょう。
戸籍謄本や登記事項証明書の取得
次に、相続登記で大変な戸籍謄本や登記事項証明書の取得について確認します。
相続登記では、被相続人（亡くなった人）の出生に遡って除籍謄本を取得しなければなりません。これは、法定相続人を確定するためです。被相続人の死亡時の戸籍謄本だけ取ればよいと思っている方が多いので注意しましょう。
この除籍謄本取得が手間と時間がかかる作業です。専門的知識がなければ取得が困難な場合もあります。被相続人の離婚、養子縁組、本籍地の移動が多いと、取得する除籍謄本の数は膨大になります。明治初期の戸籍簿や、合併で消失した市区町村の戸籍を取得しなければならないケースもあります。思ったよりも除籍謄本取得が負担となる場合もあるので注意しましょう。
なお、被相続人の転籍が多い場合、遠方の市区町村に郵送で除籍謄本を申請します。この郵送申請は小為替を同封しなければなりません。小為替は過不足なく納める必要があります。除籍謄本取得に関し、遠方の市区町村から昼間に問合せがある場合もあります。
固定資産税評価証明書や権利証のみ探して、相続の名義変更をしようとすると危険です。相続財産である土地や建物の登記事項証明書を取得するのが基本です。固定資産税は、相続登記が終っていなくても相続人に課税されるためです。祖父名義のままの土地の固定資産税を孫が払っているケースもあります。登記簿上の名義人が誰なのか、確定するために登記事項証明書を取得しましょう。
相続登記までの準備が面倒
相続登記の準備は、戸籍謄本、除籍謄本、登記事項証明書を取得するだけではありません。固定資産税評価証明書、相続人の印鑑証明書も必要です。委任状を作成しなければならないこともあります。
また、遺産分割協議をおこなった場合、遺産分割協議書を用意しなければなりません。遺産分割協議を行った相続人全員の印鑑証明書も必要です。遺産分割協議書には相続人全員が実印を押印しなければなりません。
法務局での相続登記の申請
相続による名義変更登記は、法務局に申請します。申請の注意点などを確認します。
相続登記は郵送やインターネットでも申請できます。ただし、他の行政手続きと違い、登記のインターネット申請はハードルが高いでしょう。
インターネットで調べると相続登記の申請そのものは簡単に見えます。しかし、思わぬところで失敗することもあります。法務局から登記申請書の修正や添付書類の追加を求められる場合もあります。平日に仕事を休んで法務局に出向かなければならないケースもあるということです。一番やっかいなのが遺産分割協議書に関する失敗です。前述の遺産分割協議書の内容が法的に正しくない場合、法務局での登記はできません。
内容を間違えた場合、遺産分割協議書を改めて作成し、相続人全員に実印を押印してもらう必要があります。相続人間の関係性が希薄だったり、争ったりしている場合、再度の押印を拒否されるかもしれません。
相続人や不動産の確定、遺産分割協議、遺言書の調査など、目に見えない落とし穴が相続登記には潜んでいます。
相続登記について解説してきました。自分で相続登記をする場合、法務局のホームページを確認しましょう。また、法務局の相談予約もできます。詳しくはお近くの法務局にお問い合わせください。 なお、費用はかかっても、司法書士など専門家に任せた方が楽な相続登記もあります。相続財産である不動産の売却を希望する場合、不動産会社に相談すれば、司法書士を紹介してもらえます。
