相続税には小規模宅地等の特例という制度があります。
被相続人が生前に居住していた土地を相続人が相続する場合に、一定の要件を満たすことで評価額を80%減額することができるというものです。
しかし、空き家については居住していないことからこの特例は適用できません。では、空き家の場合はどのように課税されるのでしょうか。
相続税の計算方法
相続税は、次の算式により計算されます。
相続財産－相続債務および葬儀費用＝課税財産
（課税財産－基礎控除額）×相続税率＝相続税額
※基礎控除額＝3,000万円＋600万円×法定相続人の数
相続財産には現預金だけでなく、土地、家屋、有価証券など価値のあるほぼ全てのものが含まれます。そして空き家については小規模宅地等の特例が適用できないため、相続すると多額の税額がかかる恐れがあります。
また、相続後も固定資産税等の維持コストがかかり続けることになります。
事例で考えていきます。
（前提）
法定相続人は妻と子2人の3人
預金1,000万円
有価証券1,000万円
自宅の土地分3,000万円（小規模宅地等の特例が適用されるものとする）
自宅の家屋分2,500万円
空き家の土地家屋3,000万円
債務及び葬式費用は0円とする。
①まずは基礎控除額を計算します。
基礎控除額＝3,000万円＋600万円×3人＝4,800万円
②次に相続財産を計算します。
預金1,000万円＋有価証券1,000万円＋自宅土地3,000万円×（小規模宅地等の特例1-0.8）＋自宅家屋2,500万円＋空き家土地家屋3,000万円
＝8,100万円
③相続財産から債務および葬式費用を控除して課税財産を計算します。
8,100万円－0円＝8,100万円
④課税財産から基礎控除を控除し、残額から相続税を計算します。
8,100万円－基礎控除額4,800万円＝3,300万円
3,300万円×相続税率20%－控除額200万円＝460万円
空き家の相続がなかった場合と比べると課税財産が3,000万円が増加していますので、3,000万円×15%－控除額50万円＝400万円の納税が増加することとなります。
また、空き家の土地家屋には固定資産税も課税されます。管理が行き届いていない空き家は居住用宅地としての軽減を受けられない可能性があります。軽減を受けられない場合の税率は年1.4%となるため、
空き家土地家屋3,000万円×1.4%＝42万円
が毎年かかり続けることになります。
では、空き家の相続対策としてはどのようなものがあるでしょうか。
空き家を相続したが、対策はないか（事後の対策）
空き家を放置すると、資産価値が目減りするだけでなく、宅地として認定されなくなることによる固定資産税の増加、周辺住民からのクレームなどの問題が想定されます。
まず空き家を相続した場合にできることは次の3点になると考えられます。
（１）居住する
リフォームを入れることで内装、外装を新築同様にすることも可能です。また、小規模宅地等の特例により土地について最大80%の評価減が受けられるため、今賃貸で暮らしている場合には、空き家を住居にするという選択肢も現実的でしょう。
（２）売却する
相続した空き家を売却して現金化します。売却後は固定資産税がかからないなど維持コストがかからないメリットがあります。また、相続した空き家を3年以内に売却した場合には、空き家特例として利益から3,000万円の控除が受けられる特例があります。
（３）賃貸に出す
相続した空き家を入居希望者に貸し出すことで、家賃収入を得ることができます。ただし、賃貸するためにはリフォーム費用や管理会社の選定などの新たなコストの発生があります。
空き家を相続するが、対策はないか（事前の対策）
これから空き家を相続する可能性があるのであれば、事前の対策としてできることは次の3点になると考えられます。
（１）同居する
生前のうちに同居することで同居親族となる方法です。同居親族が自宅を取得する場合には小規模宅地等の特例により最大80%の土地の評価減を受けることができます。
ただし、住民票を移しただけで自宅が他にある、介護のために一時的に同居する、などの場合はこの特例の適用は受けられません。
（２）賃貸に出す
生前であれば、空き家を3年以上継続して賃貸に出すことでも小規模宅地等の特例を適用することができます。同居の場合に比べて適用できる面積が少なく、評価減の割合も50%となります。
（３）売却する
生前のうちに売却することで相続財産の現金比率を高め、分配しやすさ、納税しやすさを確保する方法もありだと思います。
空き家での適用はありませんが、空き家になる前に対処することが可能であれば、マイホームの売却について居住用財産を譲渡した場合の3,000万円控除の特例や軽減税率が受けられる可能性があります。
参考資料：国税庁タックスアンサー
No.3302 マイホームを売ったときの特例
No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）
