賃貸のアパートやマンションを相続すると、現金や更地を相続することに比べて評価が下がり、節税効果が高くなるといわれています。
次の世代の相続税節税のために良かれと賃貸物件を増やしていくと、個人オーナーの不動産所得と所得税負担も増加することになります。
そこで①個人不動産の管理のみを法人が行う場合、②個人不動産を法人で借り上げて法人が賃貸する場合、③個人不動産を法人が買取って法人が賃貸を行うか個人の土地に法人が賃貸物件を建築する場合、それぞれいったいどうなるのか解説します。
法人が賃貸経営をする場合
①法人が不動産管理をする場合
お元気なうちはもちろん、賃料回収や修繕維持管理、入居者募集や更新管理、退去時清掃、ごみ置き場管理などオーナーご自身で対応は可能かと思いますが、一般的には町の不動産屋さんに管理を委託されるケースが多いのではないかと思います。その管理部分を設立した法人に委託し役員報酬を親族へ支払えば、今まで外部へ支払っていた必要経費が法人を通して親族に渡せることになります。これは法人が行う業務の対価ですから、適正な金額であれば、贈与などにもなりません。そのお金は相続税納税準備に貯めていくという考え方もできます。
②法人が借り上げて貸付する場合
法人が賃貸アパートなど個人から全室一括借り上げをして法人が貸主となって賃借人と賃貸借をするということは管理委託業務収入と家賃が法人に入ることになります。そうすると１の場合に比べてより多くの業務対価が親族へ支払えることにつながります。
③法人が買い取って貸付又は個人の土地に法人が賃貸物件を建築する場合
この場合は、賃貸不動産を法人の所有とすることで法人が賃貸収入を得るということになります。賃貸不動産を土地建物ごと買い取るには、大変大きな金額になりますので建物のみ買取をして個人へ地代を支払うこととすれば、法人の資金調達も建物部分のみで済みます。１・２の場合に比べてこの場合は受取家賃と支払地代の差額が大きいため毎年の個人の所得税負担と相続財産が減少し、将来の相続税節税に大きな効果があります。
法人の設立による不動産経営の法人化
法人を設立し不動産経営を法人化するということは、上の1～3の経営パターンがあり、いずれも個人オーナーにとってメリットがありますが法人側の経営についても考えておく必要があります。
まずは、管理業務を行う場合の法人の経営規模ですが、アパート1棟10室の管理を法人でする場合、1部屋15万円の家賃ですと月150万円の賃貸収入となります。この場合管理料の額は、どこからどこまでと管理の内容により幅があるかと思いますが5％とした場合、月7万5千円×12ヶ月＝90万が法人の年間収入となります。管理物件がこの１棟の場合は、法人を維持管理する経費倒れとなり法人経営は成り立ちません。この規模が10棟程度あったとしたら、成り立つ可能性も出てきます。
次に、借り上げて管理業務と貸付業務を法人が行う場合ですが、個人からもらう管理料＋賃借人からの家賃－個人へ支払う借り上げ賃料の差額がいくらになるかが会社を設立するメリットがあるかどうかを見極めるポイントになります。管理のみを業務とする場合よりは法人収入は増しますが、やはり、こちらもある程度の規模感がないと法人を維持管理できない、ということが言えます。
そして法人が個人オーナーから買い取って貸付をする場合又は個人の土地に法人が賃貸物件を建築する場合はどうなるでしょうか。この場合は、不動産賃貸収入はすべて法人の収入となります。上記と同じ設定で１棟10室で１部屋15万の場合ですと月々150万×12ヶ月＝1,800万となります。経費としては、その土地の広さや立地に見合った適正な地代を検討し個人オーナーへ支払う必要があります。
法人化のメリット・デメリット
相続税対策としては、財産を処分する・増やさない・評価を減らす・贈与する・借入を作る、などいろいろな方法があると思います。法人化という手段も選択肢の一つですが、法人化の検討の際には、このように個人オーナーと法人側の両面から見ていく必要があります。
メリットとしては、法人が経営可能なある程度の規模であるかまたは買取が可能なことが前提条件となりますが、法人化をすると個人の相続財産のうち建物を法人へ売却することによって相続財産を減少させることが可能となります。同じく売却によって現金はいったん増加しますが、贈与しやすい形になった、とも言えますのでメリットと考えられます。土地を法人へ貸すことによって土地の評価減が可能となります。建物の賃料が土地の賃料に変わるため不動産収入が減ります。法人経営の資金は個人の資産が形を変えたことによるものとなりそれは、業務・経営にかかわる親族へと分散できる効果ともなります。
デメリットとしては、法人が管理・借り上げまたは所有する不動産の規模感があまりにも小さい場合は設立し維持管理するしていくことができない、という点が挙げられます。また、買い取って法人所有ですとメリットとなりそうですが、買い取る際に法人は大きな借り入れをすることになり、法人は債務を背負うことになります。相続財産評価では個人がする借金は債務として減額できますが、法人の借金は個人財産ではありませんので控除できません。
