小規模宅地等の特例とは、一定の要件を満たすと土地の相続税評価額を最大80％も減額できる制度になっております。
今回は小規模宅地等の特例を特定居住用宅地等に適用する場合について説明します。
特定居住用宅地等の要件
特定居住用宅地等とは被相続人が住んでいた土地で、配偶者又は一定の条件を満たす親族が取得した部分を言います。
特定居住用宅地等については亡くなったときの利用状況として、被相続人が住んでいた宅地等ということが前提としてあります。
次の要件として、それぞれの場合で取得者が誰なのかという点と、申告期限までの所有と居住の継続要件の違いがあります。
被相続人が住んでいた宅地等の所有と居住の継続要件
被相続人が住んでいた宅地等について、相続人の取得者要件として下記の3つに区分され、またそれぞれの所有と居住の継続要件の違いなどがあります。
（１）被相続人の配偶者
（２）被相続人と同じの家屋に住んでいた親族
（３）（１）と（２）以外の親族
（１）被相続人の配偶者
被相続人の夫又は妻が該当し、内縁関係といった婚姻関係のない人は該当しません。所有と居住の継続要件はありません。
（２）被相続人と同じ家屋に住んでいた親族
被相続人と同居していた生計一親族が該当します。また、例外として相続人が被相続人と同じ家屋に住んでいない場合についても、生計一親族ということで該当になります。
例を挙げると、親は札幌に住みその娘が東京の大学に通うために、親からの仕送りをもらい生活をした場合等があります。
相続開始の直前から相続税の申告期限まで引き続きその家屋に住み、かつその宅地等を相続開始時から相続税の申告期限まで持っていることが所有と居住の継続要件となります。
（３）（１）と（２）以外の親族
被相続人と同居していない親族が該当になります。以下の5つの所有と居住の継続要件すべてにあてはまる親族が該当になります。
① 被相続人に配偶者や同居の親族がいないこと
② 相続開始前3年以内に、相続人が自分又は自分の配偶者の持ち家に居住したことが無いこと
③ 宅地等を相続開始時から相続税の申告期限まで有していること
④ 相続開始前の3年以内に、土地を相続する人は自己または自己の配偶者、3親等以内の親族、又は特別の関係がある法人の持ち家に居住したことが無いこと
⑤ 相続開始時に住んでいる家屋を相続開始前に所有したことが無いこと
限度面積と減額割合について
小規模宅地等の特例には適用できる限度となる面積や減額割合があります。
特定居住用宅地等については以下のようになっております。
・限度面積 330㎡
・減額割合 80％
ここで具体例を用いて、小規模宅地等の特例適用額について計算します。
例1）・相続税評価額 5,000万円
・地積 200㎡
計算：5,000万円×80％＝4,000万円
例2） ・相続税評価額 5,000万円
・地積 500㎡
計算：5,000万円×330㎡／500㎡×80％＝2,640万円
さいごに
今回は小規模宅地等の特例を特定居住用宅地等に適用する場合について、説明しました。
ほかに不動産貸付や駐車場業等に使用された宅地等や、それ以外の事業で使用された宅地等など、それぞれで特例の適用要件が異なります。
小規模宅地等の特例の利用を検討している方は、相続専門の税理士に相談することをおすすめします。
参考資料：国税庁HP No.4124相続した事業の用や居住の用の田内等の価額の特例（小規模宅地等の特例)
