相続した財産の中に土地や建物などの不動産がある場合、法務局にて名義変更が必要になってきます。
相続発生から名義変更までの流れや、手続き時の必要書類について事前に確認しておくことで、トラブル防止にも繋がるかと思います。
今回は名義変更までの流れや、必要書類、手続き時の注意点などを開設していきたいと思います。
名義変更をしないと起こること
現在の法律上、名義変更登記についての申請義務はなく具体的な期限はありません。
ですので、登記する必要があるにも関わらず、登記費用などの問題から実際に登記を行わないという方も中にはいらっしゃるかと思います。
ですが、2024年（令和6年）4月1日以降については、その所有権の取得を知った日から3年以内に相続登記の申請をしなければならないこととなりました。
そのほかにも、名義変更を行わないと売却や賃貸が出来ないなどの問題が生じます。
当たり前ですが、登記をしないとその不動産の名義は被相続人のままとなっています。そのため、基本的にはその物件については売買や賃貸といったことができません。
共有持分により複数の相続人で持分をわける場合には、売却時に共有者から同意を得る必要があり、手間もかかる上、不動産業者から拒まれる可能性もあります。
名義変更までの流れ
相続の発生から法務局での名義変更までの流れについて、イメージが湧きづらいと思います。
この流れについて大まかに確認していきたいと思います。
（１）遺言書の確認及び相続財産の把握
相続が発生し葬式や通夜が終わった段階で相続税申告の準備を始めるかと思います。そんな中でまず始めに「遺言書の有無の確認」及び「相続財産の把握」を行います。
遺言書には「自筆証書遺言」、「公正証書遺言」、「秘密証書遺言」の3種類があります。相続が発生した場合には、これらの遺言書の有無を確認する必要があります。代表的な「自筆証書遺言」及び「公正証書遺言」について解説していきたいと思います。
① 自筆証書遺言
文字通り、自筆で書かれた遺言書です。財産目録以外については、全て自筆で書かなければなりません。以前までは、この自筆証書遺言の場合、家庭裁判所での検認が必要でしたが、2020年7月より法務局での「自筆証書遺言書保管制度」が始まり、検認が不要になりました。
遺言書の保管申請時に外形的なチェックが受けられ、長期間にわたって保存されるため紛失等の恐れがなく安心です。
参考：法務省ホームページ「自筆証書遺言書保管制度」
② 公正証書遺言
公証人役場にて、遺言者本人及び公証人と証人2人の立会いのもと作成される遺言書です。公正証書遺言については自筆の必要がなく、公証人の確認により、方式の不備で遺言が無効になる心配もありません。
また、相続時の家庭裁判所での検認手続きについても不要となっています。
相続対策を行う場合、検認手続きが不要な自筆証書遺言書保管制度、または、公正証書遺言の作成をおすすめします。遺言書の作成時には遺留分にも注意しましょう。
③ 相続財産の把握
相続税の申告をするにあたっては、被相続人の財産を全て把握する必要があります。金融機関の口座から不動産、借入金などの債務まで全て確認し漏れが無いようにしないといけません。
金融機関の口座や借入金については、通帳の確認や残高証明書の取得などにより行います。不動産については、名寄帳の取得や固定資産税通知書などにより行います。
遺産分割協議後に財産の漏れが発覚した場合遺産分割協議のやり直しにもなってしまうため、確認はしっかり行いましょう。申告期限後に申告漏れの財産が発覚すると追加で税金を納める必要があり、尚且つ、延滞税などがかかります。
（２）誰がどの財産を相続するのか
相続人が複数いる場合、初めにだれがどの財産を相続するのかを決める必要があります。この決め方については、遺言書通りに行う方法と遺産分割協議による方法の2パターンあります。
基本的な流れとしては、最初に遺言書の有無を確認し、遺言書がある場合には遺言書に記載されている通りに相続を行います。
遺言書が無い場合には、相続人全員で遺産分割協議を行うことになります。ここで、誰がどの財産を相続するのかを話し合うことになります。
なお、遺言書がある場合であっても、相続人全員の合意が得られる等の要件を満たすことにより遺産分割協議により相続を行うことが可能です。
（３）名義変更
不動産を相続する人が決まったら名義変更の手続きを行います。
名義変更の手続きについては、必要書類用意して法務局の窓口で手続きを行います。
必要書類については、下記一覧を参考にして下さい。
名義変更必要書類
不動産を誰が相続するのかが決まったら必要書類を用意して法務局で手続きを行います。
その必要書類については下記の通りになります。
| 書類名 | 内容 | 入手先 |
| 被相続人の戸籍謄本 | 被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本 | 市区町村役場 |
| 相続人の戸籍謄本 | 相続人全員分 | 市区町村役場 |
| 被相続人の住民票の除票 | 市区町村役場 | |
| 相続人の住民票 | 市区町村役場 | |
| 登記申請書 | 法務局ＨＰ | |
| 固定資産評価証明書 | 相続する不動産に係るもの | 不動産所在地の 市区町村役場 |
| 相続人の印鑑証明書 | 相続人全員分 | 市区町村役場 |
| 遺言書 | 公正証書遺言以外の場合、検認調書または 検認済証明書が必要 | |
| 遺産分割協議書 | 分割協議による相続の場合 |
おおまかな必要書類についてはこのようになります。
遺言書による相続の場合と遺産分割協議による相続の場合とで必要書類が異なってくるので注意が必要です。
また、遺言書のうち「公正証書遺言」については公証役場で確認することが出来ます。
より詳しい必要書類については、法務局へお問い合わせ下さい。
登記に必要な費用
実際に登記をするとなった際にかかってくる費用が登録免許税です。
相続の場合の登録免許税については下記のような計算で求められます。
固定資産税評価額 × 0.4%
こちらの固定資産税評価額については、固定資産税通知書に記載があります。
そのほかの費用としては、登記の手続きを司法書士へ依頼した場合には、司法書士報酬がかかります。
司法書士への依頼を考えている場合は、司法書士により報酬額が異なりますので、一度お見積りをすることがおすすめです。
