不動産の名義変更の手続きと忘れた場合の問題点

2022年6月22日

相続が発生した場合、被相続人が所有していた財産については、相続人に承継されます。それにより、被相続人が所有していた自宅などの不動産も、相続人に移転することになります。
相続された不動産の登記名義変更について、登記名義変更の期限はいつか、また、登記名義変更を忘れた場合にはどのような問題があるか、登記名義変更の具体的な手続き方法について確認したいと思います。

登記名義変更の期限

（１）期限の定め
被相続人が死亡した場合、いつまでに名義変更をしなければならないかという期限については、現在の法律上相続登記に申請義務はなく具体的な期限はありません。
ただし、2024年（令和6年）4月1日以降については、その所有権の取得を知った日から3年以内に相続登記の申請をしなければならないこととなりました。

参考：法務省ホームページ「所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し」

不動産の所有権については、売買契約での意思表示や相続などによって移転します。
つまり、不動産の登記については、所有権移転の効力が生じるものではなく、第三者との間の対抗要件となるだけということになります。
そのため、相続により所有権を取得した場合であっても、登記費用などの関係から登記名義変更を行わないということがあります。
その場合は、対抗要件が無いため、第三者へ権利の主張が出来なくなるという問題が発生します。

（２）遺産分割協議
遺産分割協議を行うということと名義変更を行うということは別のことということに注意が必要です。
遺産分割協議とは、被相続人が遺言書を残さずに死亡した場合に、各相続人が財産をどのように分配するかについて協議することを言います。
登記名義の変更とは、遺産分割協議により取得者が決まった不動産について、名義を被相続人からその不動産を取得した相続人へ変更する登記を行うことを言います。これを所有権移転登記と言います。

上記をふまえると、登記名義変更がされていない場合が2パターン考えられます。

　・遺産分割協議がされておらず名義変更されていない場合
　・遺産分割協議は完了しているが、名義変更がされていない場合

遺産分割協議の注意点

相続税の申告・納付については、相続開始を知った日から10か月以内に行わなければいけません。
もちろん、相続税の計算をするにあたっては、遺産分割協議が完了していることが前提条件となります。遺産分割協議が完了していない場合、相続税の申告・納付もされていない可能性が高いと思われます。

相続財産等の合計額が遺産に係る基礎控除額を超えていなければ、相続税が発生せず申告不要になりますが、遺産に係る基礎控除額を超えていて申告・納付をされていない場合、延滞税や加算税等の税金が課されることになります。

名義変更を行っていない場合の問題点

（１）遺産分割協議書の作成
不動産について長男が相続することを事前に話し合っていた場合でも、不動産の値上がりや経済状況の変化により相続人の気持ちが変わり遺産分割協議がうまくまとまらないことがあります。
不動産の登記については、相続人の実印が押印された遺産分割協議書が必要になってきます。不動産について長男が相続するということに納得のいかない相続人は押印をしてくれない可能性もあります。
その場合には、遺産分割協議のやり直しや裁判所で争うことにもなってきます。

（２）数字相続によるトラブル
遺産分割協議が完了しないうちに相続人が死亡してしまい、次の相続が始まってしまうことを数字相続といいます。
遺産分割協議の途中で相続人が亡くなった際に、その相続人に配偶者や子がいる場合、亡くなった相続人の代わりに配偶者と子が遺産分割協議に参加することとなります。
そのため、遺産分割協議がまとまらずやり直しになる可能性が高まります。

（３）その他の注意点
遺産分割協議書の作成をしたにもかかわらず、名義変更を行っていなかった場合、遺産分割協議を行わなかった場合、遺産分割協議を行ったが遺産分割協議書の作成を行わなかった場合について考えられるリスクとして下記のことが考えられます。

① 共同相続人による処分リスク
相続財産については、相続開始から遺産分割協議が完了するまでは共同相続人の共有財産となります。
そのため、共同相続人が、共同相続した自己の持分を処分したり、単独名義で所有権移転登記をして処分してしまうという可能性があります。
このような場合、下記のようなことが生じると考えられます。

・遺産分割協議後に登記をしていなかった場合
遺産分割協議後に不動産に関して権利を譲り受けるなどして登記をした第三者に対しては、相続人は自己の権利を主張できなくなります。

・共同相続人が単独名義で所有権移転登記をして第三者に譲渡した場合
単独名義での登記をして処分を行った共同相続人の持分については、譲受けを行った第三者が権利を取得することとなり、他の相続人は不動産についての権利を主張することが出来なくなります。

② 不動産処分時の障害
不動産の登記名義変更を行うことなく、不動産を他に売却したり、抵当権などを担保として資金調達を行うことはできません。
実際に登記が必要となってから行うと、他の共同相続人から書類を取得したりする必要があるため、注意が必要です。