相続税対策などの書籍やインターネットサイトを見ていると「相続対策にマンション購入がいい」とよくいわれていますが、マンション購入によってどうして相続対策になるのか、また、マンション購入によっての注意点はあるのか、等について解説します。
マンション購入による相続税評価の仕組み
相続が発生した場合、亡くなった人（被相続人）の財産の評価を行い、その評価額を基に相続税を計算していきます。この金額を相続税評価額といって、相続税評価額が大きいと税額は高くなっていくことになります。
従って、亡くなった人の持ち家やその他不動産についても相続税評価額を計算していくことになるのですが、こちらの評価の方法は財産評価基本通達によって決められます。こちらの評価基準が現金や預金と違う評価となるため、評価額が下がるようになります。
例えば、１億円でマンションを買った場合、購入する前の現預金１億円は評価額１億円ですが、１億円で買ったマンションについては１億円の評価額ではないのです。
不動産（ここではマンション）の評価方法ですが、土地については、路線価をベースに評価をしており、路線価で評価された評価額は一般的に公示価格（時価）の70％～80％程度といわれています。また建物については、固定資産税評価額をベースに評価していくことになるのですが、こちらは、一般的に時価の60％～70％といわれています。そのため、現預金で資産を所有している場合に比べて、不動産を所有している場合の方が相続税が低くなることになります。
購入したマンションを賃貸にした場合
前述では、現預金で財産を所有するよりも不動産にしておいた方が相続税評価額が下がるケースが多いとお伝えしましたが、取得した不動産をさらに賃貸に回すと相続税が抑えられます。こちらは、所有している不動産を賃貸に回した場合、その不動産についてはその不動産を借りている側の権利（借地権、借家権）が発生します。
借地権割合、借家権割合ですが、借地権割合は国税庁ホームページにある財産評価基準書へアクセスすると確認できます。イメージとしては、需要が高い土地ほど借地権割合は高くなり、都心から離れているが住宅が立ち並ぶ地域は50％。都市部への移動しやすい市街地は60％、交通量の多い地域や駅前の商業地域は70％くらいとなります。また、借家権は全国一律で建物の価値によらず30％と決まっています。
このような借地権・借家権の割合から、マンションを賃貸に回していた場合の評価は、自己所有している場合と比べて、おおよそ20％～30％ほど評価が下がることになります。
・土地の評価
マンションの土地の相続税評価（路線価）×（１-借地権割合×借家権割合）
・建物の評価
マンションの建物の相続税評価（固定資産税評価額）×（１-借家権割合）
小規模宅地等の特例について
また、相続税の計算において宅地の評価をする際、小規模宅地等の特例という規定があり、こちらを適用することにより宅地部分（土地部分）の評価額を大きく下げることが可能です。ここでは小規模宅地等の特例の詳しい説明は割愛しますが、所有しているマンションを自宅用（居宅）とした場合、一定の要件を満たせば、土地の評価額のうち330㎡までの部分について評価額の80％を減額。所有しているマンションを賃貸の用（貸付用）にした場合、一定の要件を満たせば、土地の評価額のうち200㎡までの部分については評価額の50％を減額できます。
タワーマンション購入による節税のリスク
マンション購入による節税メリットの一方で、注意しなければならない点もあります。
タワーマンションを使った節税についてのリスクについて説明します。
タワーマンションは大抵、高層階と低層階で販売価格が異なり、高層階は景観も良いため、資産価値が高くなるとの観点から高層階は高い価格で販売されています。
ここで高層階のマンションの一室を購入し、賃貸に回した後に相続が発生した場合、先に説明したように土地については路線価を基に評価額を算定し、建物については固定資産税評価額を基に算定することになります。
そのために評価額と高層階の市場取引価格（販売価格）に大きな乖離ができるため、それを利用したのがタワーマンション購入による節税の流れでしたが、2017年に固定資産税が改正され、以前のような方法の節税は難しくなっています。
2017年の税制改正により、2017年以降に新築された居住用高層マンションについて、階層が高くなるごとに固定資産税の税率が1階ごとに0.25％増税となっていくようになりました。従前に建築されているタワーマンションについては適用されていませんが、これからも税制改正の可能性があるところです。
路線価評価が否認された事例
マンションの土地の相続財産評価額には「路線価方式」を使いますが、定石通り行ったその評価を国税局が否認し、総則６項（この通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産の価額は、国税庁長官の指示を受けて評価する。）を評価の拠り所としたケースもあります。
＜否認された事例（俗にいうタワマン裁判）＞
①相続が発生する３年前に、タワーマンション2つをそれぞれ約8億3,700万円、5億5,000万円で購入。（購入時の借入10億円）
②相続開始後、上記マンションを路線価方式にて評価。評価額は、それぞれ約2億円、約1億3,400万円と評価し、借入の債務控除のため、相続税は0円で申告。
③国税局は不動産鑑定による実勢価格を調査し、それぞれのマンションの価額を7億5,400万円、5億1,900万円で評価し、追徴課税約3億円となる。
このように評価額が実勢価額と大きく乖離していると否認されることもありますので、専門家の意見も確認することをお勧めします。
