相続税対策のための不動産活用法

2022年6月21日

相続税の節税には様々な方法がありますが、その節税策の１つとして今回ご説明するのが不動産の特例を活用した節税策になります。
不動産を活用することで得られるメリットとはどのようなものがあるのか説明いたします。

現金の贈与と不動産の贈与の違い

相続税を節税するためには資産の分散が効果的です。そのために生前贈与として配偶者や子供に相続財産を分散させることを検討する際、一番手軽なのは現金の贈与が考えられます。しかし、現金の贈与は手軽で税金計算がわかりやすい事はメリットとして挙げられますが、金額がストレートで評価されてしまうため贈与税の節税という観点ではメリットが少なくなってきてしまいます。

　次に不動産を贈与する場合を検討してみましょう。不動産を贈与する際には対象不動産の評価額を計算しますが、不動産の時価評価として一般的に言われるのが土地＝８０％、建物＝４０％の金額になるケースが多い為、同じ時価評価を贈与したとしても贈与税額が少なくなります。

例えば、3000万円の資金を現金で贈与した場合、贈与税は約1050万円になるのに対し、3000万円のマンションを贈与した場合、贈与税は約250万円に抑えることができます。

賃貸不動産を活用した贈与

賃貸不動産は居住用不動産と比較し評価額が低く計算されるため贈与税を計算する際に有利に働きます。評価額が低くなる要因としては、賃借人が存在する場合、土地や建物に借地権や借家権が認められることにより所有者の権利が低下してしまうからです。

借地権割合は地域によって変わってきますが、大都市近郊の住宅地であれば凡そ50％～80％ほどが一般的です。また、借家権は全国一律で30％となっています。
賃貸不動産の評価額を計算する場合

① 土地の評価額
土地評価額－（土地評価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合）
② 建物の評価額
建物評価額－（建物評価額×借家権割合×賃貸割合）
で求めることができます。

居住用不動産と比較し、賃貸不動産は評価額を減額させることができるため、贈与税を抑える効果が期待できるとともに、贈与後は贈与を受けた人が賃貸収入を得ることができます。早期に賃貸不動産を贈与をすることによって、将来得られる賃貸収入を相続財産から減らすことができるため高い節税効果が期待できます。

おしどり贈与を活用した節税策

不動産を贈与する際に活用できる特例としておしどり贈与というものがあります。これは婚姻期間が20年以上の夫婦の間で、居住用不動産または居住用不動産を取得するための金銭の贈与が行われた場合、基礎控除110万円のほかに最高2,000万円まで控除（配偶者控除）できるという特例です。

　夫婦で住んでいる不動産について、所有者が夫の単独名義となっていることが多い為、この特例を利用して自宅を夫婦共有名義や配偶者名義にすることによって、相続税がどちらかに集中することを防ぐことができます。

また、将来的に自宅を売却することを検討している場合で、買った時よりも売った時の方が高くなってしまう場合、譲渡所得税が発生する可能性があります。居住用不動産であれば3000万円まで譲渡益を特別控除する特例を利用することが可能ですが、夫婦共有名義にしておけばそれぞれに特例を適用することができるため、最大6000万円まで譲渡益を控除することが可能となります。

老後に自宅を売却し有料老人ホームへの入居を検討している等であれば、事前準備として大きなメリットとなります。

住宅取得のための資金贈与における特例

現金を普通に贈与してしまうと贈与税がかかってしまいますが、自身の息子・娘等が住宅を取得するために資金援助をする場合、贈与税を非課税にする特例があります。
令和4年1月1日から令和5年12月31日までの間に、父母や祖父母など直系尊属からの贈与により、自己の居住の用に供する住宅用の家屋の新築、取得または増改築等の対価に充てるための金銭を取得した場合において、一定の要件を満たすときは、省エネ等住宅の場合には1000万円まで、それ以外の住宅の場合には500万円までは贈与税が非課税となります。これに加えて年間110万円の基礎控除も活用することができます。